តើអ្វីជា Subprime mortgage?
Subprime mortgage ជាប្រភេទកម្ចីទិញផ្ទះ ឬអចលនទ្រព្យដែលផ្តល់ឲ្យរូបវន្តបុគ្គលដែលមានពិន្ទុក្រេឌីតទាប (៦៤០ ឬទាបជាង ៦០០) ជាអ្នកដែលមានប្រវត្តិក្រេឌីតមិនល្អ នឹងមិនអាចមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ហ៊ីប៉ូតែក (mortgage) ធម្មតា។
១) ប្រភេទនៃ Subprime mortgage
Subprime mortgage ត្រូវបានគេបែងចែកចាត់ជាបីប្រភេទធំៗមានដូចជា៖ fixed-rate mortgages ដែលមានអាយុកាលពី ៤០ ទៅ ៥០ឆ្នាំ interest-only mortgages និង adjustable rate mortgages (ARMs) តែនៅក្នុងការបកស្រាយខាងក្រោមនេះនឹងមានបន្ថែម Dignity Mortgages មួយទៀត។ មើលការបកស្រាយប្រភេទនីមួយៗខាងក្រោមនេះ៖
ក) Fixed-Interest Mortgages
ជាប្រភេទកម្ចីដែលមានអត្រាថេរផ្តល់ជូនរយៈកាលចន្លោះពី ៤០ ទៅ ៥០ ឆ្នាំ ប៉ុន្តែអាយុកាលស្តង់ដារគឺ ៣០ ឆ្នាំ។ វាផ្តល់ឲ្យអ្នកខ្ចីនូវការទូទាត់ទាបប្រចាំខែ ប៉ុន្តែអមជាមួយការប្រាក់ខ្ពស់ ហើយអត្រាការប្រាក់នេះដែរ វាមានការខុសគ្នាពី អ្នកឲ្យខ្ចី(ម្ចាស់បំណុល) ម្នាក់ទៅអ្នកឲ្យខ្ចីម្នាក់។
ខ) Interest-Only Mortgages
ជាប្រភេទមួយនៃកម្ចីដែលផ្តល់ជូនរយៈកាលសង ៥ឆ្នាំ ៧ឆ្នាំ ឬ១០ឆ្នាំ ចំពោះការទូទាត់សងថ្លៃដើមគឺត្រូវបានពន្យា ហើយអ្នកខ្ចី គ្រាន់តែបង់ការប្រាក់ប៉ុណ្ណោះ អ្នកខ្ចីក៏អាចធ្វើការទូទាត់សងថ្លៃដើមដូចគ្នា តែគ្មានការតម្រូវឲ្យបង់ទេ។ រហូតដល់បញ្ចប់កាលកំណត់អ្នកខ្ចីត្រូវសងបង់ត្រលប់ថ្លៃដើម ឬជ្រើសយកវិធីសាស្រ្ត refinance ដែលធ្វើការបង់ផ្តាច់កម្ចីដែលមានស្រាប់ ហើយជំនួសមកវិញដោយកម្ចីថ្មី។ នេះជាជម្រើសមួយល្អប្រសិនបើអ្នកខ្ចីមានចំនូលប្រែប្រួល (កើនឡើង) ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ឬអ្នកដែលទិញផ្ទះថ្មីហើយរំពឹងថាចំណូលរបស់គេនឹងកើនឡើងក្នុងរយៈពេលពីរទៅបីឆ្នាំទៀត។
គ) Dignity Mortgages
ជាប្រភេទថ្មីនៃកម្ចី Subprime mortgage ដែលអាចឲ្យអ្នកខ្ចីធ្វើការបង់ប្រាក់មុន (កក់) ១០% និងយល់ព្រមបង់ការប្រាក់ខ្ពស់ក្នុងរយៈពេលកំណត់មួយ ជាទូទៅក្នុងរយៈពេល ៥ឆ្នាំ។ បើអ្នកអាចបង់ការប្រាក់ប្រចាំខែបានទៀងទាត់ បន្ទាប់ពី ៥ឆ្នាំនឹងមានការកាត់ ឬបន្ធូរបន្ថយ ហើយអត្រាការប្រាក់នោះទាបជាង prime rate (ជាអត្រាមួយដែលធនាគារពាណិជ្ជផ្តល់ទៅឲ្យអតិថិជនធំៗដូចជាសាជីវកម្ម ឬអ្នកដែលមាន creditworthy)។
ឃ) Adjustable-Rate Mortgages
Adjustable-Rate Mortgages ចាប់ផ្តើមជាមួយអត្រាការប្រាក់ថេរ ហើយបញ្ចប់ដោយអត្រាការប្រាក់អណ្តែត។
២) ហេតុអ្វី Subprime Mortgages មានហានិភ័យ?
មានហានិភ័យច្រើនចំពោះ Subprime Mortgages។ ចាប់តាំងពីមានការកំណត់ជាក់លាក់លើអ្នកដែលមិនសមស្របទៅតាមការតម្រូវនូវ prime rate របស់អ៊ីប៉ូតែក (មានន័យថាអ្នកខ្ចីពិបាកក្នុងការសងត្រលប់វិញ) អង្គភាព ឬធនាគារដែលផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមានសិទ្ធិយកការប្រាក់ខ្ពស់ពីអ្នកបង់មិនទាន់ពេល ដើម្បីផ្តល់ជូនជាការលើកទឹកចិត្តដល់អ្នកដែលបង់ការប្រាក់ទៀតទាត់។ តែវាជាបញ្ហាវិញនៅពេលដែលនរណាម្នាក់កំពុងតែមានបញ្ហារឿងបំណុល ហើយមកទទួលយកកម្ចីមួយនេះថែមទៀតគឺគាត់ត្រូវប្រឈមនឹងការលំបាកកាន់តែខ្លាំង។
៣) ផលវិបាកទាំង ៥ ដែលវិបត្តិកើតមានចំពោះកម្ចីទិញផ្ទះ ឬអចលនទ្រព្យ
ក) កើនឡើងនូវភាពរញ៉េរញ៉ៃ៖ វិបត្តិនេះជាជំរុញឲ្យមានការជាប់គាំងនូវអចលនទ្រព្យ បណ្ដាលឱ្យមានការបំផ្លិចបំផ្លាញទ្រព្យសម្បត្តិផ្ទះសម្បែងមានការទុកចោលផ្នែកធំៗ នៃតំបន់ជាយក្រុង មិនមានដំណើរការបន្តលើការវិនិយោគផ្នែកសំណង់ ភាពក្រីក្រក៏បានកើនឡើង។ សន្តិសុខក្នុងសង្គមបានបាត់បង់ ដោយសារចំនូលតិច ឬ មនុស្សដែលធ្លាប់មានការងារធ្វើ បែរជាត្រូវបាត់បង់ការងារ។ អត្រានៃភាពក្រីក្រនេះនឹងមានការកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សនៅតាមតំបន់ជាយក្រុង។
ខ) មានការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិ ៖ រលកនៃការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិ ដែលរួមបញ្ចូលការដួលរលំសេដ្ឋកិច្ចគឺគ្រាន់តែជាការចាប់ផ្តើមប៉ុណ្ណោះ តែអ្វីដែលជាចំនុចសំខាន់គឺប្រជាជនបានបាត់បង់ផ្ទះរបស់ខ្លួនពេញលេញ ១០០% បាត់ទៅហើយ។ អតិផរណាកើតមាន ការចំណាយកើនឡើងគ្រប់ច្រក ខណៈដែលចំនូលនៅដដែល លុយដែលត្រូវចំណាយក៏ចាប់ផ្តើមខើច គ្មានប្រាក់បង់ការប្រាក់ទៀតទាត់ ទទួលរងការពិន័យ និងឈានដល់ការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិ។
គ) មានភាពរ៉ាំរ៉ៃនៃនិកម្មភាពខ្ពស់៖ ៥% នៃនិកម្មភាពក្នុងមួយថ្ងៃគ្រាន់តែជាការចងចាំមួយប៉ុណ្ណោះ។ បច្ចុប្បន្នអត្រានៃអ្នកគ្មានការងារធ្វើបានឈរនៅកម្រិត ៩.៦% បន្ទាប់ពីការកើនឡើងដល់ ១០% ក្នុងឆ្នាំ ២០០៩។ សេដ្ឋវិទូមួយចំនួនបានគិតថានឹងមានការថយចុះបន្តិចម្តងៗ តែ Goldman Sachs បានជឿជាក់ថាអត្រាវានឹងកើនឡើងម្តងទៀត ហើយវាក៏មានការកើនឡើងមែនកម្រិត ១០.៧៥% នៅពាក់កណ្តាលឆ្នាំ ២០១១។
ឃ) មានឱកាសតូចក្នុងការទទួលបានកម្ចី ឬឥណទាន៖ កាលពីមុននិកម្មភាពទាប ការអនុម័តកម្ចីឆាប់រហ័ស និងបញ្ហានានាដទៃទៀតអាចជំរុញឲ្យមានកម្ចីទិញផ្ទះច្រើន។ តែនៅពេលដែលមានបញ្ហាជាប់គាំង និងវិបត្តិនៃ Subprime mortgage ទាល់តែអ្នកដែលមានប្រវត្តិកម្ចីល្អ មានការសងទៅលើការប្រាក់ទៀងទាត់ មានចំណូល និងគ្រប់តាមលក្ខខណ្ឌដែលបានកំណត់ទើបអាចទទួលកម្ចីបាន។
ង) ភាពតឹងរឹងនៃពេលវេលា៖ គ្មានអ្វីដែលគួរឱ្យសង្ស័យនោះទេ រឿងរ៉ាវជាច្រើនបានជួបប្រទះការលំបាកជាទូទៅចាប់តាំងពីវិបត្ដិបានកើតឡើងជាពិសេសសម្រាប់ថ្នាក់កណ្តាល។ សូចនាករសំខាន់នោះគឺ ៦ ក្នុងចំណោម ១០នាក់នៃជនជាតិអាមេរិកបាននិយាយថាពួកគេគឺរស់ដោយសារប្រាក់ខែ គេតែងប្រើប្រាក់ខែដើម្បីទូទាត់បើធ្វើការប្រៀបធៀបមានចំនួន ៤៩% ក្នុងឆ្នាំ ២០០៨ និង៤៣% ក្នុងឆ្នាំ ២០០៧។ ក្នុងឆ្នាំ ២០០៩ ចំនួនអ្នកដែលបានដាក់ក្ស័យធនមានប្រមាណ ១.៤លាននាក់ ប្រហាក់ប្រហែល ៣២% ច្រើនជាងឆ្នាំ ២០០៩ ហើយត្រូវចំណាយពេលយូរដើម្បីស្វែងរកការងារធ្វើរហូតមកដល់សព្វថ្ងៃ គិតជាមធ្យមគឺ ៣៥.២ សប្តាហ៍ ក្នុងនោះដែរប្រជាជនអាមេរិកប្រមាណ ៤០% អាចស្វែងរកបានត្រឹមតែការងារដែលមានចំណូលទាបប៉ុណ្ណោះ៕
ដោយ៖ យ៉ាយ៉ា
