ភាពខ្វះខាតគុណភាពនៃការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យអាចធ្វើឱ្យវិនិយោគិនបាត់បង់ទំនុកចិត្តក្នុងទីផ្សារ អភិវឌ្ឍន៏គម្រោងថ្មី
គម្រោងលំនៅដ្ឋានធំៗជាច្រើនបញ្ចប់ការសាងសង់របស់ខ្លួនក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញនាឆ្នាំ២០១៧នេះ គម្រោងទាំងនេះមានដូចជា ខុនដូ បុរី និងគម្រោងអភិវឌ្ឍន៏ចម្រុះជាច្រើនទៀត។ អ្នកនៅក្នុងវិស័យនេះបានបង្កើនការយកចិត្តទុកដាក់យ៉ាងខ្លាំងដោយផ្ដោតលើលក្ខណៈ និងសេវាកម្មនៃអគារលំនៅដ្ឋានសម្រាប់ពលរដ្ឋ រស់នៅ។
ជាងនេះទៅទៀតនោះ ថា តើអចលនទ្រព្យទាំងនោះនឹងត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយរបៀបណា! ប្រទេសកម្ពុជាមានទីផ្សារមួយដែលគ្រួសារកាន់កាប់អគារដោយផ្ទាល់ ដោយអគារទាំងនោះត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយសមាជិកគ្រួសារតែមួួយជាមួយការប្រមូលថ្លៃសេវាថែរក្សាពីអ្នកជួល។ ក៏ប៉ុន្តែនៅក្នុងអគារខុនដូជាង២០០ក៏មិនគួរប្រើប្រាស់គំរូនេះទេ ព្រោះវាជាគំរូមួយមិនល្អ។
លោក Sunny Soo ដែលជាអគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Keystone Property Consultants Co., Ltd ដែលជាក្រុមហ៊ុនអន្តរជាតិ Savills បាននិយាយថា ៖«ភាពខ្វះខាតកើតឡើងមកពីការខ្វះបទពិសោធន៍ ក្នុងទីផ្សារ អ្វីដែលសំខាន់ថាតើអ្នកបានស្វែងរកអ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យដែលមានបទពិសោធន៏ ឬប្រធានវិស្វករ ឬនាយកប្រតិបត្តិក្រុមហ៊ុនដែលមានជំនាញច្បាស់លាស់ដែរឬទេ»។ លោក Soo បានបន្តថា ៖«មិនដូចជានៅប្រទេសមួយចំនួនដូចជាប្រទេស ចិន ថៃ ឬវៀតណាម នោះទេ ការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យក្នុងទីផ្សារប្រទេសទាំងនេះគឺមានភាពចាស់ទុំរួចទៅហើយ។ បញ្ហាធំបំផុតរបស់កម្ពុជា នោះគឺកត្តាធនធានមនុស្ស»។
លោក Simon Griffiths ជាអគ្គនាយកជាន់ខ្ពស់របស់ក្រុមហ៊ុន CBRE Cambodia យល់ស្របជាមួយនឹងការលើកឡើងនេះ លោកថា ៖«នៅកម្ពុជាមានអ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យដែលមាន បទពិសោធន៏តិចតួចណាស់ វាមិនគួរឱ្យភ្ញាក់ផ្អើលនោះទេដែលកម្ពុជាមានការរីកចម្រើនយឺតយ៉ាវ រហូត ទើបតែមានការអភិវឌ្ឍន៏ថ្មីៗនេះ។ នេះបានបញ្ជាក់ឲ្យឃើញថាកម្ពុជាមិនទទួលផលប្រយោជន៍ពីការរៀនសូត្យពីអ្នកជំនាន់មុននោះឡើយហើយនៅក្នុងវិស័យគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យវិញក៏មិនទាន់មានលក្ខណៈ សម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់នៅឡើយ»។
លោក Griffiths បាននិយាយទៀតថា ៖«ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះដែរក្របខ័ណ្ឌច្បាប់នៃការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យមិនទាន់មានច្បាស់លាស់នៅឡើយក្នុងប្រទេសកម្ពុជា»។
លោកបានបន្តថា ៖«ដោយសារតែភាពខ្សោយក្នុងរចនាសម្ព័ន្ធច្បាប់ បានធ្វើឲ្យនៅតែ មានម្ចាស់អចលនទ្រព្យ/អ្នកជួលមិនចង់ចំណាយថ្លៃសេវារបស់ពួកគេ ហើយពួកគេមានជម្រើសជាច្រើនសម្រាប់យកលេសដោះសារ ឬហេតុផលជាច្រើនដើម្បីគេចវេសការបង់ពន្ធទៀតផង។ ប្រសិនបើមិនមានថវិកា ក្នុងគណនីគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យសម្រាប់អគារនោះទេ អគ្គីសនីទាំងអស់នឹងត្រូវកាត់ផ្តាច់ជណ្ដើរយន្ត មិនត្រូវបានជួសជុលហើយបុគ្គលិកនឹងត្រូវបញ្ឍប់។ កត្តាទាំងអស់នេះវានឹងធ្វើឱ្យមានការប្រឈមនឹង ផលលំបាកជាច្រើន។
លោក Soo បានលើកឡើងទៀតថា ៖«ពេលបច្ចុប្បន្នមានចំណុចខ្វះខាតមួយរវាងការរំពឹងទុករបស់អ្នក អភិវឌ្ឍន៏ដែលជាធម្មតាមិនអាចសម្រេចបាននូវចំនួនសរុបទាបបំផុតនៃការប្រមូលថ្លៃសេវាគ្រប់គ្រង ដែលពួកគេចង់បាន»។
លោក Matthew Rendall ជាដៃគូជាន់ខ្ពស់របស់ក្រុមហ៊ុន Sok Siphana & Associates និងជាសមាជិករបស់ក្រុមហ៊ុនច្បាប់ ZICOlaw បានលើកឡើងថា ៖«ត្រូវតែមានការអភិវឌ្ឍន៏ដោយក្រុមហ៊ុនច្រើនរួមគ្នា (ដែលម្ចាស់ក្រុមហ៊ុនទាំងអស់នោះជាអ្នកគ្រប់គ្រង និងគ្រប់គ្រង់លើថវិកាសម្រាប់ហានីភ័យនាពេលអនាគត)។ មានភាពបរាជ័យក្នុងការអនុវត្តន៍ចំណុចនេះ ដោយសារថាតើអ្នកអភិវឌ្ឍន៏ត្រូវតែគ្រប់គ្រងអគារនោះរហូត ឬត្រូវប្រឈមមុខនឹងហានិភ័យនៃគម្រោងអភិ វឌ្ឍន៍នេះ»។
នៅពេលដែលគម្រោងជាច្រើនបានបញ្ចប់ការសាងសង់ ហានិភ័យនឹងកើតឡើងសម្រាប់អ្នកទិញចុងក្រោយប្រសិនបើមិនមានការគ្រប់គ្រងអចលចទ្រព្យឱ្យបានល្អទេនោះ។
លោក Benny Tan ដែលជាប្រធានផ្នែកប្រឹក្សានៅក្រុមហ៊ុន Raffles Strata Management (Cambodia) Pte Ltd បានលើកឡើងថា “៖«គម្រោងប្រណិតៗមានស្តង់ដារខ្ពស់បានជួលក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យបរទេសដើម្បីគ្រប់គ្រង។ រីឯអ្នកទិញត្រូវកត់សម្គាល់ពីតម្រូវការទីផ្សារដែលមានបញ្ហានៃអចលនទ្រព្យដែលគ្រប់គ្រងដោយម្ចាស់ផ្ទាល់ ដូច្នេះគឺអាចសម្រេចចិត្តចាត់វិធានការកែតម្រូវកាន់តែឆាប់កាន់តែល្អ។ ប្រព័ន្ធគ្រប់គ្រងមួយដែលល្អនឹងកើតមានឡើងគ្រប់ពេលនៅពេលដែលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍មានគម្រោងច្បាស់លាស់»។
លោក Griffiths បាននិយាយទៀតថា ត្រូវចងចាំថា ៖«តម្លៃកាន់តែទាបមិនល្អនោះទេ!” ប្រសិនបើអ្នកចង់បានតម្លៃទាបបន្ទាបមកត្អូញត្អែរថាមិនល្អអ្នកមិនគួរភ្ញាក់ផ្អើលនោះទេព្រោះអ្នកបានចំណាយនូវអ្វីដែលមានតម្លៃថោក ហើយវាក៏ដូចគ្នាទៅនឹងការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យអញ្ចឹងដែរអ្នកនឹងទទួលអ្វីដូចគ្នាទៅនឹងតម្លៃដែរ»។
លោក Griffiths បានបន្តថា ៖«ប្រសិនបើអ្នកភិវឌ្ឍន៏ព្យាយាមលក់ខុនដូឱ្យអ្នកជាមួយតម្លៃសេវាកម្មទាប រំពឹងលើគុណភាពទាប និងតម្លៃនៃការវិនិយោគរបស់អ្នកនឹងស្ថិតនៅក្នុងហានិភ័យដូចគ្នា។ តម្លៃសេវាកម្ម១ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េក្នុងសម្រាប់លំនៅដ្ឋានខុនដូ ដោយសារតែការណែនាំលើការអនុវត្តទីផ្សារនោះ មានកំហុសឆ្គង ព្រោះតម្លៃនេះទាបពេកហើយ។ អ្នកទិញត្រូវមើលផែនការថវិកាសម្រាប់ការគ្រប់គ្រង អចលន ទ្រព្យពីអ្នកអភិវឌ្ឍន៏។ ប្រសិនបើអ្នកអភិវឌ្ឍន៏មិនច្បាស់ទេនោះទេនោះវាអាចជាក្តីបារម្ភមួយលើ ការការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យនោះ»។
លោក Rendall បានសន្និដ្ឋានថា ៖«អ្នកទិញទាំងអស់ត្រូវពិនិត្យពិច្ច័យលើកិច្ចសន្យលក់ដើម្បីកំណត់ឱ្យបាន ច្បាស់អ្វីដែលជាគោលបំណងរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៏ទាក់ទងទៅនឹងការសេវាកម្មគ្រប់គ្រងអគារនាពេលខាងមុខ។ នេះពិតជាសំខាន់ដូចទៅនឹងគុណភាព និងការរចនាម៉ូតរបស់សំណង់អគារ។ ប្រសិនបើកិច្ចសន្យាមិនមានភាពច្បាស់លាស់ទេនោះត្រូវប្រុងប្រយ័ត្ន។ អ្នកទិញក៏គួរតែពិនិត្យមើលស្នាដៃអភិវឌ្ឍន៏កន្លងមក របស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៏ហើយយើងអាចវាយតម្លៃថាតើពួកគេមានការគ្រប់គ្រងបានល្អកម្រិតណា (នៅពេលដែលអ្នកសម្រេចចិត្តថាតើត្រូវទិញ ឬយ៉ាងណានោះ)»។
ប៉ុន្ដែទីផ្សារក្នុងប្រទេសកម្ពុជាប្រហែលជាស្ថិតនៅក្នុងដំណាក់កាលនៃការរៀនសូត្រនៅឡើយ។
លោក Tan បាននិយាយថា ៖«តំបន់ទីផ្សារផ្សេងៗទៀតក៏ដូចគ្នាដែរ។ការខ្វះចន្លោះបែបនេះមានតាំងពីដំបូង ប៉ុន្តែនៅពេលទីផ្សារក្នុងស្រុកបើកទូលាយទៅកាន់ស្តង់ដារលំដាប់ខ្ពស់នៅគ្រប់កន្លែង និងមានលក្ខណៈដូចគ្នានោះចន្លោះប្រហោងនឹងកាន់តែរួមតូចទៅៗ និងបាត់បង់ទៅនៅពេលចុងក្រោយ»។
អត្ថបទលម្អិតសូមអាន realestate.com.kh
