ការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យគឺជាកត្តាមួយជួយកំណត់ថាតើអចលនទ្រព្យនឹងកើនឡើងតម្លៃ ឬធ្លាក់ចុះតម្លៃនៃគម្រោងផ្សេងៗរបស់វិនិយោគិន។

ការវាយតម្លៃជាធម្មតាត្រូវធ្វើដោយអ្នកមានជំនាញច្បាស់លាស់នៅក្នុងឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យដើម្បីជួយការពារ លើផលប្រយោជន៍របស់វិនិយោគិន និងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដើម្បីភាពជោគជ័យរយៈពេលវែង។ ប៉ុន្តែដោយសារប្រទេស កម្ពុជាមានគោលនយោបាយអភិវឌ្ឍន៍ថ្មី ដើម្បីផ្សព្វផ្សាយពីគុណភាពនៃការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យក្នុងនោះក៏នៅមានបីបួន ចំណុចទៀតត្រូវការការពង្រឹងបន្ថែម។

នេះជាប្រធានបទដែលត្រូវដោះស្រាយបែបស៊ីជម្រៅអំឡុងពេលជប់លៀងអាហារថ្ងៃត្រង់ “Addressing the Current Gaps” ដែលបានយកមនុស្សសំខាន់ៗមកជាមួយគ្នា ដើម្បីផ្តល់ភាពច្បាស់លាស់ក្នុងចំណោមអ្នកពាក់ព័ន្ធផ្សេងៗគ្នាមកពីឧស្សាហកម្ម។

មនុស្សសំខាន់ៗទាំងនេះមាន លោក Salim Aslam អ្នកគ្រប់គ្រង ASEAN នៃ Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) និងលោក គីម ហ៊ាង ជាប្រធានសមាគមន៍អ្នកវាយតម្លៃ និងភ្នាក់ងារអចលនវត្ថុកម្ពុជា និងលោក Ross Wheble ជាអ្នកគ្រប់គ្រងនៃ Knight Frank Cambodia។

ទស្សនៈចំពោះសេដ្ឋកិច្ចខ្នាតធំ និងការជ្រើសរើសធនាគារ៖

លោក David Marshall នាយកនៃ Multinational Corporation និងធនាគារ ANZ Royal Banks បានពិភាក្សាទៅលើការវាយតម្លៃពីគំនិតនៃការជ្រើសរើសធនាគាមួយ។ គាត់លើកឡើងថាការវាយតម្លៃដើរតួសំខាន់ក្នុងការដាក់កម្ចីនៅក្នុងប្រទេស។

លោក David Marshall ពន្យល់ថា បញ្ហាប្រឈមមួយនៅកម្ពុជា ដែលខ្ញុំមើលឃើញគឺមានការ សមគំនិតគ្នាជាមួយអ្នកវាយតម្លៃក្នុងការវាយតម្លៃលើអចលនទ្រព្យដោយមានការបំប៉ោងតម្លៃ ហើយធនាគារផ្តល់កម្ចីឲ្យច្រើនជាងតម្លៃពិតប្រាកដដែលមាន។

លោក Marshall លើកឡើងថា “ដើម្បីឲ្យធនាគារការពារអតិថិជនរបស់ខ្លួនបាន គឺមានកិច្ចសន្សាមួយដើម្បីធានាថាមានការខាតតិចបំផុតកំឡុងដំណើរនៃការវិនិយោគ និងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យដើរតួជាសំណាញ់សុវត្ថិភាពសម្រាប់ភាគីទាំងពីរ”។

ការអនុវត្តន៍ប្រកបដោយក្រមសីលធ និងបញ្ហាតម្លាភាព៖

នៅក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃគោលការណ៍អភិវឌ្ឍន៍សម្រាប់ការវាយតម្លៃគុណភាពលោក Aslam ពន្យល់ថាប្រទេសមួយចំនួនដូចជា សិង្ហបុរី និងម៉ាឡេស៊ីបានបានទទួលស្គាល់ពីគុណភាពនៃការវាយតម្លៃនៃសៀវភៅក្រហម (The Red Book) ដែលបង្កើតឡើងដោយ EICS ហើយប្រើប្រាស់យ៉ាងទូលំទូលាយនៅសហរដ្ឋអាមេរិក និងចក្រភពអង់គ្លេស។

ប៉ុន្តែលោកបានបញ្ជាក់ថា នេះមិនមែនជាអ្វីដែលបានអនុវត្តន៍នៅកម្ពុជានោះឡើយដោយសារមានភាពមិនចុះសម្រុងគ្នាជាមួយរដ្ឋាភិបាល និងការរៀបចំសេដ្ឋកិច្ចថ្មីៗនៅក្នុងប្រទេស។

លោក ហ៊ាង បានធ្វើការបង្ហាញពីចំណុចនេះដោយនិយាយថានេះជាចំណុចដែលអាចទៅរួចក្នុងការរួមបញ្ចូលក្នុងប្រព័ន្ធពេញលេញនៅពេលបច្ចុប្បន្ន ប៉ុន្តែគឺត្រូវតែធ្វើឲ្យត្រូវនឹងតម្រូវការតែមួយគត់របស់កម្ពុជានៅពេលបច្ចុប្បន្ន។

គាត់និយាយថា “អ្វីដែលបានធ្វើនៅម៉ាឡេស៊ី និងសិង្ហបុរីពេលបច្ចុប្បន្នអាចអនុវត្តន៍នៅប្រទេសកម្ពុជាបានប៉ុន្តែយើងត្រូវពិនិត្យប្រសិនបើមានអ្វីបន្ថែមទៀតត្រូវធ្វើ”។

លោកបន្ថែមថាច្បាប់អចលនទ្រព្យត្រូវបានពិភាក្សារួចរាល់ហើយ ប្រហែលជាអនុម័តនៅឆ្នាំ ២០១៨ ដើម្បីជួយឲ្យដំណើរការឈានដល់គោលដៅចុងក្រោយនៃគោលនយោបាយវាយតម្លៃដែលល្អប្រសើរ។

នៅពេលសួរពីការនាំយកនូវការវាយតម្លៃដែលមានគុណភាពអន្តរជាតិទៅប្រទេសកម្ពុជានោះ លោក Wheble បានឆ្លើយថា ភាពខ្វះខាតនៃរចនាសម្ព័ន្ធនៃការអប់រំ បណ្តាលឲ្យមានអចលលនទ្រព្យដែលខ្វះលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់នៅក្នុងប្រទេស។ នេះកាន់តែក្លាយទៅជាបញ្ហាបន្ទាន់មួយ ទាក់ទងទៅនឹងគុណភាពបែបអន្តរជាតិ។

លោកជឿថា “ជាមួយនឹងវគ្កបណ្តុះបណ្តាលជាច្រើនទាំងនេះ និងការផ្លាស់ប្តូរចំណេះដឹងរវាងពួកយើង និងឆ្លងកាត់តាមសមាគមន៍អ្នកវាយតម្លៃ និងភ្នាក់ងារអចលនវត្ថុកម្ពុជា” ក្នុងពេលឆាប់ៗនេះនឹងមានភាពរីកចម្រើនជាពិសេសជាមួយនឹងការខិតខំប្រឹងប្រែងនៃក្រុមហ៊ុនដូចជា៖ RICS និង Knight Frank ដែលមានឆន្ទៈក្នុងការចូលរួមក្នុងការអភិវឌ្ឍឲ្យប្រព័ន្ធអប់រំមួយប្រសើរឡើងសម្រាប់វិជ្ជាជីវៈអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា ទាំងខាងក្នុង និងខាងក្រៅអាជីវកម្មរបស់ពួកគេ។

ការអំពាវនាវឲ្យមានការអប់រំបន្ថែម៖

ដោយសារប្រទេសកម្ពុជាខ្វះខាតកម្មវិធីសិក្សាដើម្បីដោះស្រាយលើកង្វះខាតនៃចំណោះដឹងក្នុងការ វាយតម្លៃផ្នែកឧស្សាហកម្ម លោក Aslam និយាយថា “ចំណេះដឹង ការបណ្តុះបណ្តាល ការរៀនសូត្រ និងការអប់រំគឺជាវិធីមួយសម្រាប់ដោះស្រាយ លើភាពខ្វះខាតនៃជំនាញការ” ដោយសារប្រទេសកម្ពុជា គឺជាប្រទេសវ័យក្មេងទាក់ទងជាមួយនឹងការរៀបចំ និងគ្រប់គ្រង។ លោកក៏បាននិយាយផងដែរថា វាប្រហែលជាត្រូវចំណាយពេលមួយចំនួនក្នុងការដោះស្រាយរាល់ចំណុចខ្វះខាតទាំងនេះ ប៉ុន្តែដរាបណាមានការខិតខំប្រឹងប្រែង ភាពខុសគ្នានឹងបាត់ទៅវិញក្នុងពេលឆាប់ៗ។

លោក Aslam បន្ថែមថាអង្គការ/សមាគមន៍ក្នុងស្រុក ដូចជាសមាគមន៍អ្នកវាយតម្លៃ និងភា្នក់ងារអចលនទ្រព្យកម្ពុជានឹងដើរតួជាផ្នែកសំខាន់មួយក្នុងការធ្វើឲ្យស៊ីចង្វាក់គ្នាក្នុងភាពខ្វះខាត ដើម្បីតម្រូវទៅ តាមស្តង់ដារគុណភាពច្បាស់លាស់។

លោក Wheble លើកឡើងថា “ការផ្សព្វផ្សាយពីអចលនទ្រព្យប្រកបដោយវិជ្ជាជីវៈ ត្រូវផ្តោតសំខាន់សម្រាប់ប្រទេសកម្ពុជា”។ អ្នកស្វែងរកការថ្មី នៅក្នុងឧស្សាហកម្មត្រូវមានសញ្ញាបត្រពីសាកលវិទ្យាល័យផ្នែកច្បាប់ ឬធនាគារហិរញវត្ថុ។

លោក Wheble និយាយថា “អ្វីដែលយើងត្រូវពង្រឹងបន្ថែម គឺជាវិជ្ជាជីវៈទ្រព្យរយៈពេលវែងផ្នែកអចលនទ្រព្យ”។

លោកបាន បន្ថែមថា សាកលវិទ្យាល័យចំនួន៣ មានឆន្ទៈក្នុងការផ្តល់ជាមហាវិទ្យាល័យកម្រិតបរិញ្ញាបត្រផែ្នកអចលនវត្ថុ ហើយយើងនឹងឃើញមានកម្មវិធីសិក្សារយៈពេលប ៤ ឆ្នាំជាមួយនឹងមុខវិជ្ជាសិក្សាពី ៣០ ទៅ ៥០ មុខវិជ្ជានឹងត្រូវផ្តល់ជូនឆាប់ៗ។ សាកលវិទ្យាល័យបច្ចេកវិទ្យានៅប្រទេសម៉ាឡេស៊ី ក៏មានចំណាប់នឹងធ្វើការជាមួយសាកលវិទ្យាល័យនៅកម្ពុជា ដើម្បីបំពេញភាពខ្វះខាតសម្រាប់ថ្នាក់បរិញាបត្ររងរយៈពេល២ឆ្នាំផ្នែកវាយតម្លៃ។ នេះនឹងប៉ះពាល់ដល់វិជ្ជាជីវៈឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យ ដែលនឹងបង្កើតអាជីវកម្មរបស់ពួកគេ ព្រោះនៅពេលការអប់រំកើនឡើងបទបញត្តិនឹងរួមបញ្ចូល ហើយការអនុវត្តន៍នឹងរឹតបណ្តឹងផងដែរ។

ការធានារ៉ាប់រង និងការវាយតម្លៃ៖

ទាក់ទងនឹងការធានារ៉ាប់រង លោក Aslam  ពន្យល់ថាអ្នកវាយតម្លៃមានវិជ្ជាជីវៈដែលតម្រូវឲ្យមានការ ធានាលើសំណងនៅពេលដែលក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុ បានដាក់ចេញច្បាប់ថ្មីដែលទាមទារឲ្យមានការធានារ៉ាប់រង។

លោក Aslam បន្តថា ការវាយតម្លៃអាចធ្វើឡើងដោយមិនលំអៀង ហើយអ្នកវាយតម្លៃប្រហែលជាបញ្ចប់ត្រឹមតួលេខផ្សេងគ្នា យោងទៅតាមការស្រាវជ្រាវផ្ទាល់ខ្លួន។  ក្នុងករណីនេះការធានារ៉ាប់រងកាន់តែចំបាច់ ដែលការធានានេះនឹងការពារអ្នកវាយតម្លៃ និងអតិថិជនរបស់ខ្លួននៅពេលមានបញ្ហាកើតឡើង។

យោងទៅតាមលោក គីម ហ៊ាង ប្រសិនបើអ្នកធ្វើការជាមួយវិនិយោគិនបរទេស ឫអតិថិជនបរទេស មួយចំនួនមិនទាមទារឲ្យអ្នកមានការធានារ៉ាប់រងនេះទេ ព្រោះពួកគេជឿជាក់លើអ្នករួចទៅហើយ។ ចំណុចនេះរួមមានអតិថិជនពី តៃវ៉ាន់ និងវៀតណាម។ លោកក៏បាននិយាយថាប្រសិនបើអ្នកប្រុងប្រយ័ត្នជាមួយនឹងការវាយតម្លៃនោះការធានារ៉ាប់រងហាក់គ្មានបញ្ហាអ្វីឡើយ។

លោកបន្ថែមថា ការគ្មានការធានារ៉ាប់រងអាចជួយដល់អ្នកវាយតម្លៃមួយគ្រា ដោយសារពួកគេគ្មានអ្វីត្រូវពឹងបាន ហើយបន្ទាប់មកនឹងមានការធ្វេសប្រហែសតិចតួច។

ប៉ុន្តែលោកបញ្ជាក់ថា ការមានការធានាពិតជាល្អសម្រាប់ការប្រកួតប្រជែង ដោយសារអ្នកទិញមានអារម្មណ៍ថាមានសុវត្ថិភាពជាមួយក្រុមហ៊ុនដែលមានការធានារ៉ាប់រង។

ការគាំទ្រពីរដ្ឋាភិបាល៖

នៅពេលសួរថាតើរដ្ឋាភិបាលគួរបង្កើតឲ្យមានប្រព័ន្ធគ្រប់គ្រង ដើម្បីអង្កេតលើបញ្ហានៃ អចលនទ្រព្យ និងការវាយតម្លៃ។ លោក ហ៊ាង បានឆ្លើយពន្យល់ថាមានអ្នកដែលបានធ្វើបែបនេះរួចទៅហើយក្នុងពេលបច្ចុប្បន្ន ប៉ុន្តែមានតិចជាង១០ក្រុមហ៊ុនស្ថិតនៅក្រោមនាយកដ្ឋានដែលជាប់ព័ន្ធព័ន្ធដែលអាចធ្វើវាបាន។

នេះជាក្តីជាមូលហេតុនៃក្តីបារម្មណ៍មួយ នៅពេលដែលគម្រោងថ្មីរាប់ពាន់គម្រោងកំពុងមានដំណើរការដែលទាមទារការយកចិត្តទុកដាក់ខ្ពស់។ កត្តានេះពេលខ្លះធ្វើឲ្យការគ្រប់គ្រងនៃ បញ្ហាទាំង អស់រាំងស្ទះដល់ស្ថាប័នរដ្ឋ។ ទោះបីជាយ៉ាងណា លោក ហ៊ាងនិយាយថាក្នុងពេលបច្ចុប្បន្នសមាគមន៍អ្នកវាយតម្លៃ និងភ្នាក់ងារអចលនវត្ថុកម្ពុជា បានដើរតួជាដៃស្តាំសម្រាប់រដ្ឋាភិបាល នៅពេលណាដែលវិស័យនេះកើតមានឡើង។

ការប្រមូលទិន្នន័យ៖

បញ្ហាផ្សេងទៀតរបស់កម្ពុជាជាមួយគុណភាពនៃការវាតម្លៃ ដោយសារគ្មានទិន្នន័យសម្រាប់ប្រតិបត្តិការវាយតម្លៃដើម្បីធ្វើជាគ្រឹះសម្រាប់អ្នកវាយតម្លៃ ក្នុងការវាស់វែងពីតម្លៃនៅក្នុងទីផ្សារ។ ទោះជាយ៉ាង ណាឧស្សាហកម្មអន្តរជាតិដូចជា Knight Frank ធ្វើការប្រមូលទិន្នន័យរបស់ខ្លួនតាមរយៈការស្រាវជ្រាវជាក្រុមរបស់ខ្លួន ដោយប្រើប្រាស់ទិន្នន័យលក់ដែលប្រមូលបាន។

នៅពេលសួរថាហេតុអ្វីក្រុមហ៊ុនទាំងនេះមិនចូលរួមជាមួយអង្គការក្នុងស្រុកដូចជា៖ សមាគមន៍អ្នកវាយតម្លៃ និងភ្នាក់ងារអចលនវត្ថុកម្ពុជា ដើម្បីចងក្រងជាទិន្នន័យតែមួយ លោក Wheble ពន្យល់ថាពួកគេបើកទូលាយឲ្យធ្វើបែបនេះ ប៉ុន្តែមិនមែនក្រុមហ៊ុនទាំងអស់បើកទូលាយឲ្យមានតម្លាភាពជាមួយទិន្នន័យរបស់ពួកគេដូច៖ Knight Frank នោះទេ  លោក និយាយថានេះការដំណើរការនេះនឹងបញ្ចប់ដំណើរការនៅត្រឹមនេះ។

លោក គីម ហ៊ាង លើកឡើងថា នេះគឺអាស្រ័យទៅតាមច្បាប់ពន្ធដារ។ មានក្រុមហ៊ុនមួយចំនួនមិនបាន បង់ពន្ធបានត្រឹមត្រូវ ហើយនេះជាហេតុផលដែលក្រុមហ៊ុនទាំងនេះនៅតែនៅស្ងៀមទាក់ទងនឹងទិន្នន័យនៃតម្លៃលក់។ ប៉ុន្តែប្រសិនបើករណីនេះមិនទាក់ទងទេ លោកនិយាយថាសមាគមន៍អ្នកវាយតម្លៃ និងភ្នាក់ងារអចលនវត្ថុកម្ពុជាអាចប្រមូលទិន្នន័យ និងវិភាគ ដើម្បីបង្កើតឲ្យទៅជាទិន្នន័យប្រមូលផ្តុំ។ ការមានទិន្នន័យយោងទាំងនេះនឹងមានឥទ្ធិពលលើអ្វីដែលអ្នកជំនាញប្រើប្រាស់សម្រាប់វាយតម្លៃដែលធ្វើឲ្យទិន្នន័យដែលអាចប្រៀបធៀបគ្នាបាន នឹងងាយស្រួលទទួលបាន។

លោក Marshall បានធ្វើការបញ្ចប់ដោយបន្ថែមថា ប្រទេសកម្ពុជាត្រូវតែប្រតិបត្តិឲ្យច្រើនថែមទៀតប៉ុន្តែពួកគេដឹងថា “ឧស្សាកម្មកំពុងផ្លាស់ប្តូរទៅរកវិជ្ជាជីវៈពិតប្រាកដ”

ហើយប្រាកដណាស់ជំហាននេះនឹងកាន់តែមានការរៀបចំល្អ និងមានលក្ខណៈជាប្រព័ន្ធនៅថ្ងៃអនាគត ដែលនឹងមានផលវិជ្ជមានពីប្រតិបត្តិការនៅក្នុងឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យក្នុងប្រទេសកម្ពុជា និងនិរន្តរភាពនៃការរីកមច្រើនសេដ្ឋកិច្ចពីមួយថ្ងៃទៅមួយថ្ងៃ៕

ដៃគូសហការ៖ www.realestate.com.kh