ហេតុអ្វីអ្នកវិនិយោគចិនចាប់អារម្មណ៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងតំបន់អាស៊ាន?
នៅក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ រដ្ឋាភិបាលចិនបានប្រកាន់ខ្ជាប់នូវគោលការណ៍ដែលថា ផ្ទះត្រូវបានប្រើប្រាស់សម្រាប់ការរស់នៅ និងមិនមែនសម្រាប់ជួញដូរលក់ទិញយកចំណេញនោះទេ។ ដូច្នេះហើយនេះ គឺជាការដាក់កំហិតមួយលើការប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យក្នុងស្រុកដោយមធ្យោបាយនៃការកំណត់ការទិញលក់ ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ និងមានអត្រាការប្រាក់កម្ចីខ្ពស់។
ប្រការនេះបានជំរុញឲ្យអ្នកទិញ និងវិនិយោគិនផ្នែកលំនៅឋាននៅប្រទេសចិនផ្លាស់ប្ដូរការយកចិត្តទុកដាក់ចំពោះទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅបរទេស។ ជាលទ្ធផលមហាអំណាចអាស៊ីមួយនេះបានជំនួសអាមេរិក និងជាប្រភពអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យឆ្លងដែនធំជាងគេបំផុតនៅលើពិភពលោក។ នេះបើយោងតាមរបាយការណ៍វិនិយោគអចលនទ្រព្យឆ្លងដែនអន្តរជាតិប្រចាំឆ្នាំ ២០១៩ (H1 Global Cross-Border Real Estate) ដែលចេញផ្សាយដោយគេហទំព័រ uoolu.com ។
បើប្រៀបធៀបទៅនឹងប្រទេសចិន ការទិញលក់អចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសដទៃទៀតមិនមានការរឹតត្បិតខ្លាំងលើចំនួនយូនីតដែលអ្នកវិនិយោគម្នាក់ទិញបាននោះទេ។ ក្រៅពីនេះ វាមានគុណសម្បត្តិជាក់ស្ដែងមួយចំនួនទៀតផងដែររួមមាន៖
ខណៈដែលតម្រូវការរបស់អ្នកទិញផ្ទះឆ្លងប្រទេសភាគច្រើនពឹងផ្អែកនៅលើការវិនិយោគ អ្នកវិនិយោគភាគច្រើនបានចាប់ផ្ដើមពិចារណាលើទិដ្ឋភាពតម្លៃបន្ថែម ក្រៅពីការបង្កើនដើមទុន និងចំណូលពីការជួល។ ការទិញផ្ទះក៏ត្រូវបានជំរុញដោយកត្តាមួយចំនួនដូចជា អន្តោប្រវេសន៍ ការអប់រំ និងការចូលនិវត្តន៍។ វិនិយោគិនកំពុងព្យាយាមធ្វើឲ្យតម្រូវការកាន់តែច្រើនក្នុងពេលតែមួយសម្រាប់ការទិញអចលនទ្រព្យនីមួយៗ។
តាមរយៈការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យនៅក្រៅប្រទេសចិន អ្នកវិនិយោគក៏អាចទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍បន្ថែមផ្សេងទៀតដូចជាបរិយាកាសរស់នៅប្រសើរជាងមុន ការទទួលបានថែទាំសេវាសុខភាពកម្រិតខ្ពស់ ទទួលបានសេវាអប់រំទទួលបានឱកាសកាន់តែងាយស្រួលក្នុងការពង្រីកអាជីវកម្ម គោលនយោបាយផ្ដល់ទិដ្ឋាការកាន់តែងាយស្រួល និងឱកាសទទួលបានការស្នាក់នៅជាអចិន្ត្រៃយ៍នៅក្រៅប្រទេស។
ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយនៅពេលដែលទីផ្សារវិនិយោគអចលនទ្រព្យតាមបែបប្រពៃណីនៅក្នុងប្រទេសអភិវឌ្ឍន៍ដូចជាអាមេរិក អង់គ្លេស កាណាដា និងអូស្ត្រាលីកាន់តែឆ្អែតទៅៗ វិនិយោគិនចិនបានចាប់ផ្ដើមយកចិត្តទុកដាក់បន្ថែមទៀតចំពោះបណ្ដាប្រទេសអាស៊ីអាគ្នេយ៍ជាពិសេសប្រទេសដែលកំពុងមានសន្ទុះសេដ្ឋកិច្ចរីកចម្រើនខ្លាំង។
អ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យឆ្លងដែនដែលមានលុយចាប់ពី ១៤២ ០០០ ដុល្លារឡើងទៅដល់ ៤២៣ ០០០ ដុល្លារ នៅពេលបច្ចុប្បន្ននេះគឺមានចំនួនស្មើនឹង ៦៧% នៃចំនួនប្រជាជនសរុបរបស់ប្រទេសចិនទៅហើយ។ បើប្រៀបធៀបទៅនឹងតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យចាស់វស្សាដូចជានៅតំបន់អាមេរិកខាងជើង អឺរ៉ុបនិងអូស្ត្រាលី តម្លៃផ្ទះនៅបណ្ដាប្រទេសអាស៊ានគឺមានតម្លៃចាប់ពី១ ៦០០ ដុល្លារ (ទីក្រុងកូឡាឡាំពួរ) ដល់ ៤ ៥០០ ដុល្លារ (ទីក្រុងបាងកក)ក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។
អត្រាតម្លៃចុងក្រោយគឺស្រដៀងគ្នាទៅនឹងតម្លៃទីក្រុងលំដាប់ទីពីររបស់ចិន ដូច្នេះហើយវាជាតម្លៃសមរម្យមួយសម្រាប់អ្នកវិនិយោគចិនអារម្មណ៍អចលនទ្រព្យនៅក្នុងតំបន់នេះ។ ក្រៅពីនេះពន្ធ និងថ្លៃឈ្នួលទាក់ទងទៅនឹងការទិញអចលនទ្រព្យមានតម្លៃថោក ហើយវិធីទូទាត់មានលក្ខណៈអំណោយផលសម្រាប់ការវិនិយោគក្រោមទន់កំណត់។
អ្វីដែលសំខាន់បំផុតនោះគឺថា អចលនទ្រព្យនៅតាមបណ្ដាប្រទេសអាស៊ានកំពុងតែផ្ដល់ប្រាក់ចំណេញខ្ពស់ជាពិសេសគឺការជួល។ ក្រៅពីកម្រិតដើមទុនទាបសម្រាប់ការវិនិយោគ វិនិយោគិនក៏យកចិត្តទុកដាក់បន្ថែមទៀតផងដែរលើផលចំណេញមកវិញពីការវិនិយោគ (ROI) នៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ មានការរាយការណ៍មួយបង្ហាញថា ទីក្រុងមួយដែលផ្តល់ផលចំណេញមកវិញលើសពី ៥% ឡើងទៅ អាចចាត់ទុកថា ជាទីក្រុងល្អបំផុតមួយសម្រាប់ការវិនិយោគ ហើយទីក្រុង ម៉ានីល ក្រុងភ្នំពេញ និងទីក្រុងបាងកក កំពុងឈានមុខគេលើចំណុចនេះ។
លើសពីនេះទៅទៀត ភាគច្រើននៃបណ្ដាប្រទេសអាស៊ានអនុញ្ញាតឲ្យអ្នកវិនិយោគទាំងនោះមានសិទ្ធិកាន់កាប់ទាំងដីធ្លី និងលំនៅឋាន។ ជាមួយនឹងការរៀបចំនគរោបនីយកម្មយ៉ាងឆាប់រហ័ស និងការអភិវឌ្ឍទីក្រុងទាំងនោះ តម្លៃដីធ្លីនៅក្នុងបណ្ដាប្រទេសទាំងនេះមានតែកើនឡើងប៉ុណ្ណោះ ពោលគឺមិនធ្លាក់ថ្លៃនោះឡើយដែលវានឹងជំរុញឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើងខ្ពស់។
សម្រាប់បណ្ដាប្រទេសអភិវឌ្ឍន៍ដូចជា សិង្ហបុរី និងម៉ាឡេស៊ី ខណៈដែលមានច្រកចូលសម្រាប់ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យ ការការពារអចលនទ្រព្យ និងផលចំណេញ (ROI) គឺបានបង្ហាញ ភស្តុតាងកាន់តែច្បាស់បើប្រៀបធៀបទៅនឹងអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសចិន។
ចំណុចទី២គឺថា ក្រុមអ្នកវិនិយោគចិនធំជាងគេគឺ អ្នកដែលមានអាយុចន្លោះពី ៣០ ទៅ ៤៩ ឆ្នាំដែលមានចំនួនរហូតដល់ ៧៨% នៃប្រជាជនសរុបរបស់ខ្លួន។ ភាគច្រើននៃអ្នកវិនិយោគទាំងនេះបានទទួលផ្លែផ្កាពីការរីកដុះដាលនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ និងអ៊ីនធឺណិតនៅក្នុងប្រទេសរបស់ខ្លួនអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំរួចមកហើយ។ វិនិយោគិនទាំងនេះមិនត្រឹមតែមានធនធានចំណេះដឹងផ្នែកអចលនទ្រព្យនៅក្នុងដៃប៉ុណ្ណោះទេ ពួកគេក៏បានក្លាយជាអ្នកមានលុយរួចស្រេចទៅហើយផងដែរដោយមានសមត្ថភាពជាប្រភពសម្រាប់ការវិនិយោគអចលនទ្រព្យនៅក្រៅប្រទេស។
អ្នកវិនិយោគទាំងនេះឥឡូវនេះបានសម្លឹងវែងឆ្ងាយហួសពីការវិនិយោគទៅទៀតដោយពួកគេពិចារណាទៅលើកត្តាផ្សេងៗទៀតដូចជា ការអប់រំ និងការចូលនិវត្តន៍ជាដើមដែលបានក្លាយជាកត្តាសំខាន់ធ្វើឲ្យពួកគេចាប់អារម្មណ៍ការវិនិយោគនៅក្នុងតំបន់នេះ។ ការសិក្សានៅសាលាលំដាប់អន្តរជាតិនៅក្នុងប្រទេសចិននៅពេលបច្ចុប្បន្ននេះគឺមានតម្លៃថ្លៃខ្លាំងណាស់ ហេតុដូច្នេះហើយបានជាពួកគេមើលឃើញជម្រើសដែលល្អប្រសើរជាងនេះនៅក្នុងតំបន់អាស៊ាន។
ទន្ទឹមនឹងគ្នានេះអាកាសធាតុនិងបរិយាកាសអេកូឡូស៊ីនៅក្នុងបណ្ដាប្រទេសមួយចំនួននៃប្រទេសទាំងនេះក៏កាន់តែសមស្របសម្រាប់ការស្នាក់នៅជាលក្ខណៈឯកជនជាពិសេសសម្រាប់អ្នកចូលនិវត្តន៍។ ជនជាតិចិនកាន់តែច្រើនឡើងកំពុងចាប់ផ្តើមធ្វើចំណាកស្រុកទៅកាន់ប្រទេសទាំងនេះជាមួយគ្រួសារជាពិសេសអ្នកមានចំណូលទាបតាមរយៈកម្មវិធីផ្ដល់ទិដ្ឋាការជាច្រើនដូចជា SRRV របស់ថៃ និង ហ្វីលីពីន និង MM2H របស់ម៉ាឡេស៊ីជាដើម។
ទី៣ ដូចអ្នកវិនិយោគភាគច្រើន សក្ដានុពលនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅក្នុងតំបន់នេះដែលមិនចេះរីងស្ងួត គឺជាកត្តាសំខាន់មួយទៀតដែលធ្វើឲ្យវិនិយោគិនទាំងនោះសម្រេចចិត្តចូលមកវិនិយោគ។ វិនិយោគិនភាគច្រើនមានភាពប្រាកដជាក្នុងការជ្រើសរើសរូបិយប័ណ្ណប្រទេសមួយដែលមានកម្លាំងគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីទប់ទល់នឹងហានិភ័យនៃការធ្លាក់ចុះដែលអាចកើតមានឡើងនៅពេលជ្រើសរើសប្រទេសទាំងនោះដើម្បីវិនិយោគ។
យោងតាមការចេញផ្សាយរបស់គេហទំព័រ uoolu.comប្រទេសថៃនៅតែជាប់ចំណាត់ថ្នាក់លេខ ១ ក្នុងការវិនិយោគអចលនទ្រព្យឆ្លងដែនដោយសារអត្ថប្រយោជន៍ពីភាពរឹងមាំនៃតម្លៃរូបិយប័ណ្ណ។ ក្នុងរយៈពេល ៥ ឆ្នាំកន្លងមកនេះ ប្រាក់ដុល្លារអាមេរិកបានធ្លាក់ចុះត្រឹមតែ ១,៥% ធៀបនឹងលុយបាត។ លុយបាតរបស់ថៃឈរជើងបានយ៉ាងរឹងមាំបើធៀបទៅនឹងរូបិយប័ណ្ណរបស់បណ្ដាប្រទេសផ្សេងៗទៀតនៅក្នុងតំបន់ ហើយមើលទៅវានៅតែមាននិន្នាការប្រកបដោយចិរភាពតទៅមុខទៀត។
ចំណុចចុងក្រោយគឺពាក់ព័ន្ធទៅនឹងគោលនយោបាយ “ ខ្សែក្រវាត់មួយ និងផ្លូវមួយ” ត្រូវបានដាក់ចេញដោយរដ្ឋាភិបាលចិនបានធ្វើឲ្យទំនាក់ទំនងការទូតកាន់តែរឹងមាំ និងបង្កើនបរិយាកាសកាន់តែល្អឡើងសម្រាប់ការវិនិយោគជាមួយបណ្ដាប្រទេសអាស៊ាន។ នេះជាភស្តុតាងយ៉ាងច្បាស់សម្រាប់ការវិនិយោគហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដ៏ធំធ្វើឡើងដោយរដ្ឋាភិបាលទីក្រុងប៉េកាំងនៅអាស៊ីអាគ្នេយ៍ជាពិសេសខ្សែផ្លូវដែកបូព៌ានៅប្រទេសម៉ាឡេស៊ី និងខ្សែផ្លូវដែកតភ្ជាប់ពីថៃទៅចិន។
ភាពជាដៃគូឆ្លងដែនទាំងនេះ ពោលគឺរវាងប្រជាជាតិអាស៊ាន និងចិននឹងជំរុញការអភិវឌ្ឍទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅក្នុងតំបន់នេះ។ លើសពីនេះទៅទៀត ប្រទេសទាំងនេះក៏ប្រើប្រាស់គោលនយោបាយអនុគ្រោះពន្ធ និងការគ្រប់គ្រងលើការប្ដូរប្រាក់ឲ្យស្ថិតនៅក្នុងកម្រិតសូន្យដើម្បីជំរុញការវិនិយោគ និងសហគ្រាសបរទេសឲ្យចូលក្នុងទីផ្សាររបស់ខ្លួនកាន់តែច្រើនឡើង៕
ដោយ៖ ខេវិន
ប្រភព៖ Bangkokpost
